配资实盘网上配资 学徒行记 | 走进华润有巢公寓社区 求解保租房样板的窄门与微光

（原标题：学徒行记 | 走进华润有巢公寓社区 求解保租房样板的窄门与微光）

观点网 去年11月29日，总书记来到位于闵行区的华润有巢公寓社区马桥AI店，在社区5号楼考察闵行区首个“新时代城市建设者管理者之家”。

自那以后，华润有巢公寓社区马桥AI店先后接待了住建部、北京市、上海市、杭州市、河南省等共计70余组省市区级政府代表团，10余组党政代表团、30余组国内外媒体，累计近万人次到场参观调研。

4月25日，观点企业课堂携业内的企业家和项目总们，以及金融、资产管理等相关条线的业务负责人，也一同来到这里，探访全国保租房样板，去了解多层次租赁住房体系下，一家企业、一个项目如何脱颖而出。

“不因陋就简”

2017年底，在十九大“住有所居”的号召下，华润置地积极践行央企社会责任，开展租赁住房业务，创立租赁住房品牌“有巢”，2018年成立有巢住房租赁（深圳）有限公司作为租赁住房业务平台子公司。

截至2023年底，华润有巢实现公寓管理规模5.6万间，为央企第一，进驻15个核心城市，其中北京、上海、广州、深圳、成都五大核心城市持有房间数占比达80%。

马桥AI店是华润有巢于2019年获取的一宗R4租赁用地建设而成，项目于2020年7月开工，2022年6月建成，整个项目占地4万平方米，计容建面约8万平方米。

建成时，由于正值新冠肺炎疫情发生时期，项目成为了隔离用房。2023年，新冠肺炎疫情不再作为全球健康威胁后，项目正式对外营业。

在华润有巢营销负责人兼上海运营负责人李佳晟的介绍下，现场嘉宾对项目背景有了更进一步的了解。

“项目的选址从整个上海市来看，位于马桥人工智能试验区的核心腹地，辐射周边四大产业园区。这是一个职住平衡的项目。”

据悉，华润有巢公寓社区马桥AI店位于上海市闵行区马桥人工智能创新试验区内，周边还有其他四个高能级的产业园区，包括松江经济技术开发区、莘庄工业区、闵行经济技术开发区、大零号湾科技创新策源功能区等，产业相对旺盛。

总书记考察为什么选择这里？李佳晟表示，上海市提出的“一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房供应体系，在这一个项目得到了比较集中的体现。

在马桥AI项目中，“一套房”主要面向家庭型客户；“一间房”就是普通长租公寓独立的产品，是小的开间户型，主要是面向刚毕业的青年人群体；“一张床”面向劳动者，面向一线的城市建设者。

“这个项目本身的体量、各方面环境和基础都符合期待。在这一个社区里面，整个上海的保障性租赁住房建设导向、满足不同层次人群租赁住房需求的情况能够体现出来。这是我们能够作为上海市保障性租赁住房代表的重要因素之一。”

除了有不同户型设置，满足不同客群租住需求外，社区在提供运动空间、影音空间、自习阅读室等常规配置的同时，还设置了华润有巢党群服务站。

“华润有巢有红色青年社区的品牌理念，我们的租赁社区也是以党建引领的，我们更希望把党建引领做到实处。” 李佳晟介绍道：“我们与属地整合，与镇政府组成共治委员会，能够为租户提供办理居住证、社保医保等服务。”

此外，有巢社区还与属地政府联合成立党支部，华润的党员同志和政府的党员同志联合在一起，再发动社区党员同志做志愿者，共同参与社区的共治管理和运营。

总书记曾到访的“新时代城市建设者管理者之家”，位于项目的5号楼。“本身做宿舍型的改造，在成本核算上来讲还是吃了一些亏，但综合考虑各方面的影响，还是承担了这项社会责任。”

既要保障中高端的人才，也要保证城市一线的建设者管理者，满足多层次的租房租赁需求。针对城市发展的建设者管理者，对他们的关怀是，进得来、留得下、住得安、能成业。

“不因陋就简，室雅何须大”，房间虽小，但功能齐全。即便面积并不大，但对于有租赁需求的人来说，能基本上做到拎包入住。

在空间配备上，华润有巢也充分考虑到了一线建设工作者的实际需求。李佳晟提到：“电话间、洗衣房、共享厨房等，包括宿舍型的设计，都是这一部分人群会使用到的。”

显然，在六年的积累中，华润有巢已经形成了自己的市场观察，对客户和相应的产品需求有了清晰画像。

为推动保障性租赁住房向标准化、规模化和品牌化发展，华润有巢根据各类人群的差异化租住需求，目前已形成有巢国际公寓社区、有巢公寓、有巢公馆、有巢公邸四大产品线，为各类人才安居提供综合解决方案。

在产品方面则是因城施策，李佳晟坦言，做保障性租赁住房本身有租金的限制，要在产品的经济性与满足住房租赁需求之间找到平衡，这也是华润有巢一直在探索的事情。“希望能够在小而精致的房间中，呈现出好而适度的产品，同时也要匹配住房的具体情况。”

但行好事，莫问前程。正是有了多年的坚持和积累，让华润有巢在当下竞争愈加激烈的长租公寓市场中，能够以标杆产品引领行业。

“进窄门，行远路”

“进窄门、行远路、见微光”，在李佳晟分享之后，有嘉宾表示。而这句总结，也是行业内外参与者能够长期坚持的信念来源。

“因为是窄门，所以大家可能会挤得头破血流。要走远路，所以得备足干粮，要能够活得久。但是还需要有点微光，能够不至于丧失信心。”

可以看到，在顶层设计方面，保障性租赁住房正在迎来历史机遇。

2020年10月，“保障性租赁住房”这一概念被明确提出。次年7月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》, 旨在扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

强化人才住房保障。自2024年6月1日起至2024年12月31日，在洪山区就业创业且符合武汉市人才租赁房资格申请条件的全日制本科及以上学历的人才，在本区内购买新建商品住房，按照个人（家庭）发放一次性购房补贴3万元。个人领取一次性购房补贴后，不再享受武汉市人才租赁房补贴。

算力网作为支撑数字经济高质量发展的关键基础设施，可通过网络连接多源异构、海量泛在算力，实现资源高效调度、设施绿色低碳、算力灵活供给、服务智能随需。不过，高文坦言，中国算力网目前发展面临着4大技术挑战。

意见明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的保障房体系渐趋完善。

随着我国住房保障体系建设加速，保障性租赁住房正成为满足新市民等群体住房需求的关键途径。结合当前房地产市场仍然处于转型期，在加快构建房地产发展新模式的阶段，各地保障性租赁住房建设也纷纷提速。

与此同时，促进投资良性循环的政策和制度搭建也在同步进行。自2020年4月证监会、国家发改委联合发文，正式启动REITs试点，到2021年6月国家发改委发文证实将保障性租赁住房纳入试点范围，也仅间隔一年时间。

保租房REITs的开闸，让更多企业看见了发展的机遇和希望。各企业、地方城投和机构加快保租房认证，还有多只REITs产品正在推进和申报中。

华润有巢也积极参与，自开闸后随即启动了保租房REITs的申报试点工作，以位于上海的华润有巢泗泾项目和东部经开区项目为底层资产，成功发行了华夏基金华润有巢REIT。

作为国内首单以市场化主体运营的保租房REITs项目，华夏基金华润有巢REITs上市后表现稳定。数据显示，2023年，其可供分配金额达6076万元，完成了2023年预测值的125%，实现了5.03%的分派率。

更值得一提的是，华夏基金华润有巢REIT按照相关指引要求，在前期就与华润置地商品住宅和商业地产开发业务做了有效隔离，这也为后续发展奠定了合规基础。

事实上，自2022年12月上市以来，关于华夏基金华润有巢REIT扩募资产的猜想就从未停止。

李佳晟表示，后面会紧锣密鼓地开展扩募的计划。一方面是从华润有巢产品线入手，选择已进入稳定经营状态的项目，推进扩募工作。另一方面，会持续寻找一些优秀的标的，提升潜在扩募资产池的规模。

在他看来，每次扩募都是一次机会，项目的稳定性也会增强。在成熟市场中，一个发行项目往往装了更多资产，但目前国内市场已发行项目的底层资产相对单一。从这一角度来看，未来还有更多发展空间和机会。资产更丰富之后，产品的波动性也就更小，更具抗风险能力。

基于此，互动交流环节问及轻资产相关问题时，李佳晟坦言，在最开始还是趋向于找有基础、有信用的合作方，发挥自己的运营能力，去帮助他们进行运营管理。另外，也帮资方做项目，并认为这会是一个大的趋势和背景。

而现在公募REITs发行后，作为运管方，会先考虑吸纳一些外部的项目来做运营，并将它们装入到自己的资产池之内。

干货满满的分享环节，以及与在座学员们的真诚交流，让外界领略了华润有巢以及华润置地，对一线市场的洞察与理解，和央国企的宏观战略视角。

从野蛮生长到高质量发展，住房租赁市场开启了新的篇章。在走向专业化的道路上，市场各参与主体，聚焦数智化、产品力、运营能力、品牌力、资管能力等多维度，展开综合实力的比拼。

谁更有情怀、有实力、有好产品，也就更能在这条路上行以致远。而显然配资实盘网上配资，华润有巢正走在前方。